打算购二手房，不通过中介，又要保证资金安全的程序

我的情况是这样的，想购入一套价值160的 西平二手房 ，中介费 贷款服务费 评估费大概4万左右！太贵了，不愿意通过中介！卖方有银行贷款，首付给卖方100万，他拿我的首付还清银行的贷款，期间这样保证我的资金安全，而且多久后才能过户！通过资金监管的需要哪些手续，大神帮忙