广州二手房交易新规如何

广州二手房交易新规记者在向市房管局、银行和按揭公司求证后获悉,目前转按揭可以正常进行,只是由于市房管局5月21日开始执行递件和入押同时进行的新规定,一些通过按揭购房的市民在递件时如果不能提供所需资料的话,会遭到退件,被误认为不能转按揭。新规定对市民的最大影响是交易过程中,需同时递交买卖合同和按揭合同,因此想通过报低成交价避税越发困难。 源起 传二手交易不能转按揭 “现在房价这么高,很多房子的业主本身正在供楼,在收到房款前,谁有多余的钱去赎契然后再买楼呢?多数买二手房的市民都是选择以转按揭的形式交易的。”黄姨最近想买天河北路一套150万元的二手房,但当她向中介咨询贷款问题时,中介人员却告诉她,当天下午按揭公司的工作人员都到房管局开会去了,内容就是二手房交易将不能再办理转按揭。 听到这个消息后,经过千辛万苦选定房子的黄姨很是担心。如果银行不能再办理转按揭,买卖双方又都没有能力赎契或者一次性付款的话,则需要按揭公司或者担保公司帮业主垫资赎契,然后再进行交易,买家则要支付房子剩余贷款额2%-3%/月的垫资费。这样一来,购房成本又要增加了。 记者带着黄姨的疑虑,向天河区房地产登记交易中心和市房管局的工作人员咨询。工作人员均表示,二手房交易转按揭的政策是由各银行制定的,房管局并未有这样的新规。同时,记者通过银行客服热线向四大行以及民生银行(6.44,-0.10,-1.53%)、光大银行进行咨询,也都得到银行明确答复,并未停止转按揭的业务。 探因 房管局执行新规导致退件 “二手房交易不能转按的消息应该说是一个误会。” 亿达按揭业务管理部副总监黄倩如在接受记者采访时表示,“房管局最近发布了一个新通告,该通告的内容是规定从5月21日起,办理二手房交易的房产,只要涉及到转按揭就必须将递件和办理银行的抵押登记同时进行(俗称“入押”),否则就只能赎契后再递件,这便被外界误传为只能赎契,不能转按了。” 同时,记者在房管局5月20日发布的《关于已设定抵押房产办理转移登记业务流程调整的通告》中获悉,从2010年5月21日起,市民办理二手交易登记时,涉及到转按揭的,都必须由买卖双方、银行共同提出申请,合并办理涂销抵押、转移登记、再次设定抵押登记。也就是上文提到的递件和入押同时进行。 黄倩如解释,房管局二手房交易的新规定,实际就是把原来“递件—交税—出新房产证—入押(办理房产证抵押登记)—出他项权证—银行放款、买家拿到新房产证”这样一个过程改变为在递件时就需要买家提供银行的按揭合同,把设定的抵押登记提前进行。在5月21日新规定开始实施时,由于有部分买家在递件时不能提供银行贷款按揭合同,就导致需要退件,交易无法进行,这才有了“二手房交易不能转按的传言”。“不过现在新规定的适应期已过,很少再有市民遭到退件。”她说。 影响 报低成交价避税越发困难 记者还了解到,由于房管局在递件时将入押的步骤同时进行,这样一来,整个二手房交易递件的时间可以比原来缩短3-5个工作日。但新规定对市民最大的影响是以往通过报低成交价避税的方法越发困难。因为现在递件时需同时递交买卖合同和按揭合同,房管局可以同时比对买房双方的买卖合同报价、按揭合同中银行对房屋的评估价和房管局自身对房屋的评估价来确定房屋报税价格。“现在最多只能比银行的评估价报低20%”,一名按揭公司的工作人员告诉记者。 记者从按揭公司了解到,由于近年来楼价不断上涨,银行的评估价都基本接近甚至超过业主的交易价格。以一套成交价100万元的房子为例,只要是楼龄较新净的电梯楼,评估价最低一般都可以达到成交价的95%,即95万元。这样一来,即使按照评估价的80%、76万元在房管局交易递件,在业主实行“实收”的情况下,买家至少需要缴纳1.5%的契税(首次置业90平方米以下房屋契税1%)为11400元,0.05%的印花税380元和1%个人所得税7600元,共19380元。如果房屋在5年内交易的还要缴纳5.5%,即4万多元的营业税。 据悉,目前广州市区(番禺、花都、从化)除外,各区房管局都已经实施了二手房交易登记的新规定。有业内人士分析认为,广州正准备从今年7月份起实施二手房交易网签,将全市的二手房交易纳入到类似一手房交易“阳光家缘”网站的体系中来。这样做的其中一个目的就是可以通过把二手房买卖双方签订的交易成交价纳入到房管局的系统中来,杜绝市民在交易递件时报低价避税的情况。而5月21日房管局实行的新规,也可以说是为即将实行的二手房网签铺路。 ■市场反应 新规对二手房价影响甚微 “现在二手房买卖,业主都是以‘实收’为主,因此从一开始就是买家自己去考虑交易中税费的成本,新规定实施后需要做转按揭的市民税费成本又增加了,但很少有业主因为这样肯主动让价的。”不少中介地铺的二手经纪在接受记者采访时称。 据了解,目前部分区域的二手房价格有所松动主要还是受到近期国家出台的楼市新政影响,导致看楼的人减少,成交下降。急需卖楼套现的业主会考虑将原来的放盘价调低。但二手房交易新规定对二手楼价则影响微弱。 收起