40年使用权的房子合同有效吗?

土地的所有权单位是军方，将40年使用权通过招标，卖给了开发商，开发商开发了房产后，将40年使用权卖给我们，并在协议中约定，如果拆迁或因他的过错导致合同中止，会赔付给我们。问题：1、合同法214条规定，租赁期限不得超过20年，超出部分无效。租赁期满可以续订。 那么我如果跟开发商签40年，是不是后20年无效？我能否变通一下，将租赁期分开，跟开发商签2个20年的？2、开发商跟军方签的合同是否有效？是否也存在超过20年的后面合同无效？3、合同法229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。我跟开发商合同算租赁合同吗？如果到时候军方收回房子，是不是不影响我的合同？ 收起