委托购房拒绝过户损失理赔

09年跟朋友购买朋友舅舅的定向解困房。有对方舅舅的委托书，房产证原件，支付2/3合同款，款是朋友收的，约定余款过户后支付。去年政策定向解困房可以过户了，联系对方，表示不愿意出售了。当时协议书约定如果房产无法过户，对方需要退回房款并且支付我们损失。但目前对方仅愿支付2/3的合同款和我们装修的费用。当时购买的单价是3000元，是周边市场价。装修花费4w。现在附近二手房的价格6000元左右。房子65平方。目前房子是我们在住。问题1：由于交易过程中没有接触房主本人，虽然有委托书，但是目前情况来看是否可以要求对方履行交易。问题2：不愿出售之后，我们可以求偿的索赔金额可以是什么标准。问题3：目前对方不主动于我们沟通，也不愿意去办理过户，我们应该怎么做。问题4：如果房东否认委托侄子卖方，或以其他理由拒绝履约，他是否可以要求我们退回住房。 收起