房主的房贷只还了四年,房产证还在银行抵押,房主要我出首付还贷解押房产证,然后再过户,这样的交易有风险

房主的房贷只还了四年,房产证还在银行抵押,房主要我出首付还贷解押房产证,然后再过户,这样的交易有风险吗?我要怎样和卖方签合同才能保证我的利益?另外我想办理二手房贷款,银行放贷是放给买家还是放给卖家。