三年以前政府提前结构性改革,三年去存货,很重要的是去房地产领域的存货。我们如果使用自己的计算方法,全国范围内的房地产库存水平是异常低的,我们也看到存货水平的大幅度下降,确实出现在过去几年,发生在政府去存货的强力政策之下,聚焦在三四线城市,因为过去两年去存货集中在三四线城市,他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候,房地产领域的存货异常高,的确给经济带来一定风险,现在这个去存货政策取 展开
三年以前政府提前结构性改革,三年去存货,很重要的是去房地产领域的存货。我们如果使用自己的计算方法,全国范围内的房地产库存水平是异常低的,我们也看到存货水平的大幅度下降,确实出现在过去几年,发生在政府去存货的强力政策之下,聚焦在三四线城市,因为过去两年去存货集中在三四线城市,他们的房地产存货也处于一个较低水平。发布去存货任务的时候,房地产领域的存货异常高,的确给经济带来一定风险,现在这个去存货政策取得了圆满完成。 经过3年的去存货,政策取得了成功,同时也开始面对新的调整,我并不认为像很多人说的那样,房地产价格将出现大调整。我认为需求一旦恢复,价格反映太强,给政府带来很大困扰(舆论),如果房地产在需求方面没有问题,那么去存货政策会转向扩大房地产市场的供应,要引导适当地积极地扩大房地产市场的供应,特别是要考虑到,结合房地产长效机制的考虑,在库存低的情况下,去增加供应是政策要考虑的一个方面。但是我认为,另外一个需要提出来考虑的领域是扩大保障性住房的供给,所以北京在近的一年内,已经拍了70块左右的限竞地块。下来我们分享一下我们看到的数据:(1)城市化率,中国接近还不到60%。中国的城市化率还有比较大的提升空间,提升到75%以上应该说都是可能的。(2)第一产业的就业人口/全部劳动力的比较重,我们相对于亚洲近邻应该是非常低的,它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。(3)如果考虑到第一产业的统计不够准确,我们看非农就业人口/适龄人口的比重也有比较大的向上空间。城市化对于房地产的提振作用是比较大的,从这个指标来看,我们还没有结束,除非我们自己出了很多问题。另外一个问题是居民户口的杠杆率是不是非常的高,从而使得在金融层面上支持房地产上涨的力量受到了抑制。总结:从城市化率和住户部门的杠杆来看,维持杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的,甚至随着城市化率的深入是不可避免的。短期内房价基本不会发生变化,但是新的限竞房的位置会相对较远,城区的限竞房的限制价格也是比较高的。 收起
