深圳 的房价为什么上长 ?

只能作参考:开发商仍将把降价作为基本策略 2009年,深圳楼市要面临以下几大问题: 一是存量过大。2008年底的存量加上2009年的增量将有超过千万平方米的供应量,这是2009年深圳楼市的不可承受之痛。庞大的政策保障型住房的开工、在建和规划,也将导致相当一批经济适用房人群心存积极预期。 二是金融海啸导致消费信心被抑制。2009年金融海啸作用力将持续发酵,因为对未来的不确定性而将使得非紧迫性支出萎缩。 三是政策空间的有限性。2008年9月16日后,国家房地产新政已经出台了一系列针对首次置业者、改善性置业者、投资性置业者的激活政策,可以预见的是,2009年还将会出台些许的零碎政策,但应该不会再有这样明显刺激需求的强力措施了。 综上所述,2009年深圳楼市将继续呈现典型的买方市场特征,供大于求的事实不能有根本性的改变。但2009年深圳房价仍然会表现出波动性,比如当阶段性利好因素出现的时候,或者局部交易量放大的时候,楼价可能出现短暂的小幅上涨。 因此,开发商仍然把降价作为基本策略,如此才能扩大置业人群,获得交易量的持续旺盛;同时,要充分制造和利用短线机会出货,例如“春交会”、“秋交会”、政策性利好等;此外,还要提高营销水平与同行竞争,在买方市场条件下就要要盯住同地段、同档次、同价位的项目,通过性价比和营销差异化来吸引置业者,以争取更大的市场蛋糕。 高海燕深圳市社会科学院城市营运研究中心主任 深圳房价将稳定或有小幅波动 对于2009年的深圳楼市,之前市场预测会很坏,但从这两个月成交量大增的情况,以及近期相继出台的刺激需求的强力措施等来看,之前的预测可能过于悲观。 基于2008年统计数据,我的判断是2009年深圳楼市的成交量会保持一个相当高的水平,成交价则将会稳定或在一个区间内小幅波动。 此预测主要是基于深圳楼市的特殊性,首先,深圳楼市领先全国,现在的北京、上海等大城市房价还没有大幅下跌,有点像2007年底的深圳楼市,而深圳楼市已经领先一年下跌,在如今刺激需求的宏观政策条件下,深圳楼市也有望逐渐地率先企稳;其次,深圳的特征在于新增需求源源不断,而且以刚性住房需求为主,同时楼市发展相对成熟,购房者对于政策意图的敏感度较高,所以在2009年也将有大量新的有效购买力补充进来。 近两三月的情况是,很多楼盘都卖得很好,不少开发商由此获得较充足的回笼资金,加上国家政策转向鼓励银行给开发商贷款,开发商进一步降价促销的压力普遍减小。我们了解到已经有开发商考虑提价,已经有投资客准备入市,虽然这些都还只是少数,但已经值得担忧,因为一旦这两种现象较多出现,楼价开始大涨,那么深圳楼市好不容易才有的而今成交旺盛的局面将立即断送。必须看到的是,近期成交量的回升是基于房价已经下调到基本贴近购买力的水平,一旦提价就将打破这个平衡,造成购房者的再度观望。 2008年还有390万平方米的存量房,这个总量将是房价无法明显上涨的决定因素。综合种种条件,我认为只能说在2009年深圳楼市有率先企稳、独善其身的较为乐观的预期。但是,必须提醒开发商的是不要过于乐观,尤其不可盲目提价。 收起