个人卖二手房,买房要求按揭,求大神们给我个风险评估以及我容易遇到的坑有哪些?

房子是家里自己的，然后证还没下来，买方要求先付款12万，剩下来的钱等房产证下来做按揭，因为是小白，又是自己的房子，买方是中介介绍的，中介说等我们证下来，我们马上就能收到剩下的钱，买方向银行偿还贷款。纯小白，常识缺乏，现在就是想了解一些风险，避雷。谢谢大神们