商贷购买期房的具体流程以及注意事项-小白高分求大神

我是乐山城镇户口在北京上班已缴纳1年多公积金，父亲乐山农村户口在成都一公司工作多年未缴纳过公积金，母亲无具体工作！最近父母在成都看好一处期房，决定商贷购买！家里想以母亲的名义贷款（我觉得银行不可能批下来）！现在楼盘是二期已建2层楼，一期在建中并已售完，开发商五证齐全！现在是要求我们缴纳定金4万元！问题如下：1、缴纳定金4W时我们应该签协议吧？置业说4W到时候抵5W，缴纳定金相当于摇号资格，如果到时候开盘我们没选到符合我们要求的房子就可以退定金！这2条应该写入购房协议吧？那如果选到满意房子但贷款没通过时退款 是否也应该写入协议？2、怎么样才能顺利的用母亲的名义贷款？用我做担保是否可行？新房户主是母亲的名字！3、开盘后（就是摇号后）如果选中满意房子就需要马上首付？首付时就能签购房合同?后再办理贷款？还是签了购房协议就需要申请贷款?没有购房合同的申请商贷，银行会同意吗？还是银行先同意，但放贷必须等签订了商品房买卖合同才行？申请贷款，首付款，签正式的商品房买卖合同，放贷，这几个步骤的关系是什么样的？4、如果在首付后也签了购房合同但银行的贷款没审批下来，这样的情况应该可以退房吧？需要写入购房合同了里吗？暂时就这些，请大神指点一下，万分感谢！如果你能补充说明就更完美了，谢谢！ 收起