尚有贷款的商品房，可以卖出么？(北京)

你好！ 可以采取转按揭的方式卖出去！下面就将“转按揭”的相关知识介绍如下。 ■什么是“转按揭”？ “转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 “转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说，购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房，待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。 发生“转按揭”情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款，房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款主体也发生改变。这其中，变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。 ■如何办理“转按揭”？ 目前，个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间，其中，中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为： 首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性，并按照新买主的收入情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，并确定新买主的贷款金额、期限和利率。 其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。 第三，新买主经审核合格后，如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开发商签订新的购房合同；如果房屋产权证已经办理，那么新旧买主可直接签订购房合同。 第四，如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理保险。 第五，银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同，办理抵押登记手续，发放贷款。同时，终止原借款合同，收回原贷款，撤消原抵押登记手续。 ■“转按揭”时需要注意些什么？ 购房者在办理“转按揭”时，由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押，所以当发生二次转让时，首先需要征得抵押权人银行的同意；其次，在完成第二次交易后，银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差，银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。 另外，借款人申请个人住房“加按揭”贷款时，该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年，且有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。抵押物必须为现房，并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外，如果原贷款有连续两次（含）以上违约记录，那么该借款 人将不能再申请加按揭贷款。另外，借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，不能超过原住房购置金额或评估价值的70%，商用房不超过50%。 ■未取得产权证如何办理“转按揭”？ 如果购房人还未还清购房贷款，并且还未办理房屋产权证前，那么需要办理再转让时，该购房人需要与开发商之间签署中止买卖合同的协议，由新的购房人与开发商签署新的买卖合同，同时银行对新的购房人资信进行审查后，由贷款银行与新购房人签署新抵押借款合同，同时中止您与贷款银行之间的抵押借款合同。 ■办理了按揭贷款的住房能否拿到房屋产权证？ 按揭贷款只是购房方式的一种，并不影响购房者所购买房屋产权证的办理，只是在取得产权证后，需要与贷款银行办理他项权证，在他项权证办理完毕后由贷款银行收取，该房屋产权证取得后由业主自己收取。 收起

没有办法的因为你这房产是有抵押问题。房地局不会让你过户的。必须先把贷款给还清了，把房本给解抵押了，才能办正常交易手续。在贷款还清之前是不可能拿到正本的上面那兄弟有点误导人了。转按揭也是还清贷款的一种。前提是你这房产已经没有任何的产权问题。才能够正常的交易过户。而且我看你的意思是你这房子是还没下房本吧，这就更麻烦了，你现在只有购房合同的复印件，原件是在银行压着的。等下房本的时候，房本上会有个抵押的章，证明你这房产是有贷款的！只有等你下房本了，才可以做转按揭，在走正常的过户流程。这种房子不论什么中介，都没法弄出一个最安全的手续出来。就是公证，也比较不好弄。因为这种公证是可以单方面违约的。 收起

贷款还清之前可以拿到产权证正本,但产权证里面有他项权利人,就是银行.就是说你不能单独处置你的房产.第一个问题是不是贷款还清才可以卖出房子,不完全是这样的.比如可找一个一次性付款的买家,他付你全款,你付银行,然后过户(前提是买家非常信任你,你们也可以对此环节公证,保护双方利益)也可转按揭,但北京转按揭手续比较复杂.也可找中介代办,他们的方法比较多.以上所述总的说就是没还清贷款可以转让(前提是已经有产权证).*****下面的兄弟说的也不对,转按揭就是直接把贷款转给下一个人,不用还清贷款.我说的这些方法都是我们在实际中使用过的方法,没有办不成的事,只有办不成事的人。 收起