想购买镇上一处房子,土地使用权类型是集体,土地用途是宅基地,房主不是本村居民这种情况私下签订购买协议有效吗?

你好,这种会存在很大的风险。

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不有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十九条规定，集体土地仅能由村（社区）集体出让，个人、社会团体和企业不得直接购买集体土地使用权。